L’acquisition d’un logement neuf, que ce soit un investissement locatif ou pour y établir votre résidence principale, est une démarche qui présente à la fois des avantages et des inconvénients.
Les sondages récents témoignent d’une tendance favorable envers l’immobilier neuf, traduisant une confiance notable du marché : 57% des français ont une préférence pour le neuf. Bien que l’attrait pour les propriétés anciennes persiste chez un grand nombre de français, l’intérêt pour les constructions modernes domine.
Nous allons tenter de vous aider à avoir une vision claire des différents aspects pour que vous soyez parfaitement préparé à prendre votre décision.
Qu’est ce qu’un logement neuf ?
Le concept de « logement neuf » englobe à la fois les propriétés en cours de construction et celles récemment achevées. Selon la législation fiscale, un bien est qualifié de neuf s’il n’a pas encore été habité et si sa construction a été finalisée il y a moins de cinq ans.
On distingue principalement deux catégories dans l’immobilier neuf :
- Les logements déjà construits, appelés « clés en main ».
- Les logements vendus en VEFA, dont l’acronyme signifie “Vente en l’État Futur d’Achèvement”.
Un logement clé en main est entièrement fini et prêt à être habité dès que l’acheteur reçoit les clés. Cette option permet une installation immédiate après l’achat, sans qu’aucun occupant précédent n’ait vécu dans le bien.
Un “VEFA” est un logement encore en phase de construction. L’acquéreur achète en se basant sur les plans du projet et devient propriétaire progressivement, au rythme de l’avancement des travaux, avec un paiement échelonné en fonction des étapes.
Les avantages fiscaux et aides financières dans le neuf
L’achat d’un logement neuf est souvent synonyme de leviers fiscaux attractifs. Vous pourriez, par exemple, être exonéré de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’achèvement de la construction.
Des frais de notaire réduits : habituellement, les frais de notaire associés à l’achat d’un bien immobilier neuf ne dépassent pas 3 % du prix de vente, contrairement à un bien ancien, dont les frais peuvent s’élever jusqu’à 10 % du prix de vente.
Le prêt à taux zéro (PTZ) : un prêt sans intérêts conçu pour aider les primo-accédants à acheter leur premier logement. Il finance une partie de l’achat ou de la construction d’un logement neuf, sous conditions de ressources. Le montant du PTZ dépend de la zone géographique du logement et des revenus de l’emprunteur, et il doit être remboursé sur une période pouvant aller jusqu’à 25 ans. Ce prêt est cumulable avec d’autres aides et prêts immobiliers, facilitant ainsi l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes ou moyens.
Une TVA réduite : si le logement est situé dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) ou à proximité, dans un rayon de 300 mètres autour de cette zone, le propriétaire a l’opportunité de bénéficier d’un taux de TVA avantageux à 5,5 %, comparativement au taux standard de 20 %.
Le prêt social location-accession : le PSLA est un dispositif destiné à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes. Il combine une période de location avec une option d’achat, permettant aux locataires d’épargner pour l’achat du logement. Les bénéfices incluent une TVA réduite, l’exonération de taxe foncière pour une durée limitée, et la possibilité de bénéficier de l’APL durant la phase locative. L’achat du logement s’effectue après 1 à 5 ans, avec des conditions d’éligibilité basées sur les ressources.
Des réductions d’impôt : par exemple via des dispositifs comme les dispositifs PINEL, PINEL PLUS ou LOC’AVANTAGE pour l’investissement locatif qui accorde une réduction d’impôt par rapport au prix d’acquisition du bien.
Garanties solides et sécurité juridique
L’achat dans le neuf offre une protection juridique robuste avec des garanties. Voici quelques une des garanties :
La garantie de parfait achèvement : assurance obligatoire dans le domaine de la construction de logements neufs en France. Elle oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés par le propriétaire, qu’ils soient apparents lors de la réception des travaux ou qu’ils apparaissent dans l’année qui suit cette réception. Cette garantie couvre tous les défauts de construction et malfaçons, qu’ils soient mineurs ou plus sérieux, garantissant que tous les problèmes seront rectifiés sans frais supplémentaires pour le propriétaire.
La garantie de bon fonctionnement : connue également sous le nom de garantie biennale, il s’agit d’une assurance valable deux ans après la livraison des travaux. Elle couvre les équipements dissociables de la structure du bâtiment, tels que les fenêtres, volets, appareils de chauffage, et robinetterie. Cette garantie oblige le constructeur à réparer ou remplacer sans frais les éléments défectueux durant cette période.
La garantie de prix ferme et définitif : elle assure que le prix d’achat d’un bien immobilier neuf reste inchangé malgré les fluctuations du marché ou les variations des coûts de construction. Cette garantie protège l’acheteur contre les augmentations de prix pendant la période de construction, offrant une sécurité financière et une prévisibilité budgétaire.
La garantie financière d’achèvement (GFA) : une assurance qui garantit la finalisation d’un projet immobilier neuf en cas de défaillance financière du promoteur. Elle assure ainsi aux acquéreurs que le logement sera achevé et livré, même si le constructeur rencontre des difficultés financières pendant la construction.
Un logement neuf est conforme aux normes de construction récentes
L’achat d’un logement neuf offre l’avantage d’habiter une maison ou un appartement à la fois confortable et conforme aux dernières normes en vigueur. À la différence des habitations plus anciennes, un bien neuf bénéficie d’une isolation thermique et phonique en accord avec les normes acoustiques actuelles.
Les constructeurs doivent se conformer à la réglementation thermique RE 2020, applicable à toutes les nouvelles constructions. Cela se traduit par une faible consommation énergétique des logements. De plus, ces constructions sont conçues dans le respect de l’environnement. Les propriétaires jouissent non seulement d’un intérieur confortable quelles que soient les conditions climatiques, mais réalisent aussi des économies significatives sur leurs dépenses en chauffage et en électricité.
Il est également important de noter que l’achat d’un logement neuf peut offrir à l’acquéreur la possibilité de le personnaliser. Dans le cadre d’une VEFA, par exemple, il est possible de customiser le logement (ajouts d’éléments, modifications de l’agencement des pièces, choix des revêtements de sol, etc.). Ainsi, les propriétaires peuvent aménager l’espace en l’adaptant parfaitement à leurs exigences et besoins.
Maximiser la valeur du bien immobilier à la revente
Pour réaliser une plus-value lors de la revente d’un bien immobilier, il est important de respecter certaines règles, notamment en termes d’emplacement.
Investir dans un logement neuf dans une zone en plein essor ou prometteuse augmente fortement les chances de voir sa valeur augmenter à la revente.
L’immobilier est souvent considéré comme un investissement sûr.
Par ailleurs, un point majeur à noter : en cas de revente à moyen ou long terme, la plus-value sur une résidence principale est exemptée de taxation.
Les contraintes de l’achat dans le neuf
Un coût plus élevé au mètre carré : le prix moyen au mètre carré dans le neuf tend à être supérieur à celui de l’ancien, avec un coût moyen notablement plus élevé qui se comprend aisément par rapport aux prestations relatives à l’immeuble lui-même (souvent de 15 à 20% plus cher).
Conformité et qualité du bien : il est indispensable de vérifier la conformité du bien aux normes actuelles. Les diagnostics obligatoires (énergie, plomb, amiante, etc.) sont indispensables pour évaluer l’état réel du logement et éviter les surprises coûteuses.
Des délais de livraison : l’achat sur plan implique des délais d’attente pour la livraison du logement, souvent entre 12 et 18 mois après la signature du contrat de réservation. Bien que notre cabinet Estrella Finance, possède souvent des biens neufs livrés récemment ou livrables dans l’année.
Un financement avant occupation échelonné dont vous ne réglez que les intérêts jusqu’à la livraison : lors de l’achat sur plan, un échéancier de paiements est mis en place dès la réservation, nécessitant des versements échelonnés au fur et à mesure de l’avancement de la construction.
Une localisation géographique potentiellement éloignée : certains logements neufs peuvent être situés en périphérie des centres-villes, ce qui peut influencer la proximité avec certaines commodités urbaines.
Des difficultés de projection dans le bien : l’achat VEFA ne permet pas toujours de visiter physiquement le bien avant sa construction, nécessitant une projection sur plan, ce qui peut être un défi pour certains acheteurs. Les projections 3D facilitent aujourd’hui la vision du bien.
L’acquisition d’un bien immobilier repose principalement sur la confiance envers les professionnels du secteur, dont l’expertise, le sérieux et la déontologie sont des critères déterminants pour les acheteurs. Pour plus d’informations ou pour réussir votre projet d’investissement dans le neuf, contactez notre équipe dès aujourd’hui, Estrella Finance vous guidera sur toutes les spécificités à connaître pour ce type d’acquisition.
