Le niveau des taux d’intérêt, la capacité d’endettement ou le bon levier fiscal, sont mis en avant pour l’emprunt à réaliser et en fonction de cela certains décident d’investir et d’autres y renoncent.
En fait, c’est l’établissement bancaire le véritable arbitre de la faisabilité d’un projet. Si l’accord de la banque est là, c’est un feu vert dont il faut profiter.
Pour mieux comprendre, faisons un tour d’horizon des différents points à connaître pour investir en 2024.
Les Taux d’intérêts
En France, les taux d’intérêt ont connu une hausse notable depuis 2022, en réponse à l’inflation mondiale et aux politiques monétaires plus restrictives des banques centrales, notamment de la Banque Centrale Européenne (BCE). Après des années de taux historiquement bas, cette augmentation a freiné le marché immobilier. Cependant, il est essentiel de rappeler que les taux d’intérêt évoluent de manière cyclique, la tendance actuelle est à la baisse : 3,7 % sur 20 ans pour certaines banques françaises, le taux d’intérêt de base de la BCE est à 3,4% en ce moment.
Pour ceux qui envisagent l’investissement locatif, le niveau des taux d’intérêt peut certes impacter la rentabilité immédiate, mais il n’altère pas le potentiel de valorisation et de génération de revenus sur le long terme.
En effet, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers, réduisant ainsi l’impact fiscal et compensant partiellement le coût des taux élevés. En d’autres termes, plus les intérêts sont élevés, plus la déduction sur les loyers est importante, ce qui réduit l’assiette fiscale des revenus locatifs et améliore la rentabilité nette après impôt.
La capacité d’endettement
Les critères d’acceptation bancaire sont devenus plus stricts au cours des dernières années. Face à la montée des taux, les banques évaluent avec plus de prudence la solvabilité des emprunteurs, en se basant sur des critères tels que le taux d’endettement (35 % des revenus mensuels nets), le reste à vivre, et la stabilité des revenus.
Rappelons qu’en France, les emprunts immobiliers sont contractés à taux fixe, ce qui offre une stabilité précieuse aux investisseurs. Avec un taux fixe, la mensualité reste constante, indépendamment des variations du marché des taux. Si les taux augmentent à l’avenir, cela n’aura aucun impact sur les mensualités. À l’inverse, si les taux baissent, il est possible de renégocier le crédit pour bénéficier d’une mensualité réduite.
Depuis fin 2023, les banques privilégiaient généralement les profils à faible risque, notamment ceux avec un apport personnel, pas de crédits à la consommation et une situation professionnelle stable.
En période de croissance comme aujourd’hui, les banques assouplissent parfois leurs conditions pour favoriser l’accès au crédit et acquérir de nouveaux clients.
Ainsi, lorsqu’une banque accorde un financement, c’est un feu vert précieux qu’il faut considérer sérieusement. Une fois l’accord obtenu, l’emprunteur dispose d’une opportunité rare de faire fructifier son capital à crédit, une chance qu’il n’aurait pas pour d’autres types d’investissement.
Le levier fiscal
Un avantage de l’investissement immobilier en France est à considérer. L’État participe par le biais de dispositifs fiscaux attractifs, comme les réductions d’impôt ou les déductions du revenu imposable.
L’investissement locatif bénéficie de nombreux avantages fiscaux en France, ce qui peut améliorer la rentabilité nette du projet.
Pour bien tirer parti de ces dispositifs, il s’agit de bien les connaître. En fonction du type de bien et de son emplacement, plusieurs dispositifs intéressants et éco responsables peuvent être utilisés, tels que le PINEL PLUS (jusqu’au 31/12/2024), le DENORMANDIE, le MALRAUX, le MONUMENT HISTORIQUE (MH), le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ou le Déficit Foncier (DF). Chacun offre des avantages fiscaux spécifiques, et il est important de choisir celui qui s’adapte le mieux à votre projet et à votre situation fiscale.
Ces avantages fiscaux ont un impact direct sur la rentabilité d’un investissement immobilier. En effet, la rentabilité brute est un premier indicateur, mais il est crucial de calculer la rentabilité nette, en tenant compte des charges, des intérêts, des revenus locatifs et de la fiscalité. Au sortir des 6 ans, 9 ans ou 12 ans d’obligations de location nue garantissant l’obtention du dispositif choisi, ce calcul de rentabilité nette vous donnera une image plus précise du rendement réel de l’investissement.
Vous poser les bonnes questions pour conclure
- Investir dans l’immobilier se fait en réponse à trois questions.l’immobilier est-il le moyen le mieux adapté pour me rapprocher de mes objectifs patrimoniaux et de mon projet de vie
- Puis-je orienter tout ou partie de mes impôts pour choisir le bon levier fiscal qui aidera au financement de mon investissement ?
- Ai-je la capacité de financement et l’accord d’une banque pour financer ce projet immobilier ?
Si la réponse est positive à ces trois questions il faut y aller sans hésiter !
Pourquoi ?
La capacité de financement est un des éléments qui peut le plus facilement varier en fonctions des accidents de vie qui peuvent nous concerner. Les critères des banques peuvent fortement évoluer dans ce domaine et rendre non financables des projets qu’elles auraient objectivement acceptés quelques mois plus tôt !
Si l’accord de la banque est là, véritable arbitre de la faisabilité d’un projet c’est un feu vert dont il faut profiter.
Car la banque ne vous prêtera ni pour placer de l’argent sur les marchés financiers, ni pour abonder sur un contrat d’assurance vie, elle ne le fera que pour un projet immobilier.
L’immobilier vous donnera ensuite accès à un effet magique, l’effet de levier locatif.
Vous ne serez pas seul pour rembourser les mensualités du prêt, le locataire va être pour vous une contribution importante et parfois, cerise sur le gâteau plus ou moins importante, l’Etat vous apportera sa contribution par une réduction d’impôt ou une déduction du revenu imposable.
Tous ces avantages l’emportent largement sur le sujet du niveau des taux !
Rappelons de plus que dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts se déduisent des loyers, plus ceux-ci sont importants et plus la déduction des loyers est importante et moins ceux-ci sont taxés.
Pour finir, mettons la lumière sur une spécificité bien française : en France on emprunte à taux fixe.
Si les taux montent, notre mensualité d’emprunt ne bouge pas.
Si les taux diminuent, la renégociation des taux à la baisse a toujours été pratiquée.
Dans tous les cas l’investisseur français est gagnant.
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