Conseil numéro 1 : minimiser son apport dans l’immobilier locatif


Pour démarrer dans l’immobilier locatif, vous n’avez pas obligatoirement besoin d’un apport conséquent. Avec seulement 15% d’apport, vous pouvez emprunter la majorité du coût du bien, incluant d’autres frais importants comme le notaire et les travaux à réaliser. On appelle ça à l’effet de levier bancaire.

L’effet de levier concrètement c’est quoi ? L’effet de levier, c’est une stratégie qui implique un endettement à court terme afin d’accroître sa capacité d’investissement et élargir son capital sur le plus long terme. Lorsqu’il s’agit d’immobilier, chaque prêt se transforme en une opportunité de cash-flow positif : les loyers collectés chaque mois remboursent votre prêt et génèrent des bénéfices.

Cette stratégie multiplie vos actifs tout en minimisant les risques. Avec une planification soignée, l’effet de levier devient le pilier majeur de votre succès.

Conseil numéro 2 : sélectionner rigoureusement le bien immobilier


Lors de l’achat d’un bien, les détails techniques sont beaucoup plus importants que l’aspect esthétique. Priorisez des aspects comme l’électricité, la plomberie, le système de chauffage, l’isolation thermique et phonique ou l’humidité…

N’ayez aucune crainte à l’idée de rénover entièrement le bien. Vous créerez une valeur ajoutée qui facilitera la location et vous permettra de fixer un loyer légèrement plus élevé ou achetez un bien neuf dans des Bâtiments Basse Consommation.

Autre point essentiel, l’emplacement du bien et sa superficie doivent être adaptés à votre cible locative (étudiants, familles, colocations, etc).

Conseil numéro 3 : comprendre et gérer la fiscalité immobilière


Une bonne gestion fiscale est capitale pour rentabiliser votre investissement.


Vous devrez vous familiariser avec les dispositifs comme DeNormandie, Pinel Plus, Déficit foncier, Malraux, Monument Historique et LMNP si vous souhaitez optimiser vos impôts sur les revenus locatifs.


Des standards améliorés et des exigences accrues

Les principaux changements concernent les taux de réduction d’impôt qui, bien que similaires à ceux du Pinel classique, sont désormais soumis à des exigences accrues en matière de performance énergétique, de surface habitable et de caractéristiques de construction (décret du 17 mars 2022).

Les logements éligibles au Pinel+ devront répondre à des normes de qualité supérieures, incluant des critères spécifiques tels que la performance énergétique et une surface habitable minimale variant selon le type de logement.

Les normes de conforts attendues

Les logements éligibles au Pinel+ devront avoir une surface minimale habitable par typologie :

• 28 m² pour un T1
• 45 m² pour un T2
• 62 m² pour un T3
• 79 m² pour un T4
• 96 m² pour un T5

Mais aussi disposer d’un espace extérieur privatif (balcon ou terrasse) d’une surface minimale :

• 3 m² pour un T1 ou un T2
• 5 m² pour un T3
• 7 m² pour un T4
• 9 m² pour un T5

Pour les logements de type T3 et plus, il est exigé que les logements soient traversants, plus précisément qu’ils présentent au moins deux façades d’orientations différentes : une ouverture sur l’extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d’orientation différente.

Vers une amélioration du confort et de la durabilité des logements

Les critères de performance énergétique et environnementale sont particulièrement importants, avec des objectifs de diminution de l’impact carbone et d’amélioration du confort en été.

• Les logements acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025.
• Les logements acquis en 2024 doivent également respecter ce critère et également atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
• Les logements achetés en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, doivent respecter le label environnemental E+C- et la classe A du diagnostic de performance environnementale (DPE).
• Les logements plus anciens mais acquis et réhabilités en 2023 et 2024 devront respecter la classe A ou B du DPE.

Pour rappel, la RE2020 est la nouvelle réglementation environnementale applicable aux bâtiments neufs depuis janvier 2021, et sa mise en place est étalonnée en plusieurs jalons jusqu’à 2031.

Cette norme a 3 objectifs :

• Diminuer l’impact carbone du bâtiment.
• Réduire les consommations d’énergie.
• Mieux prendre en compte le confort en été.

Choisir le bon emplacement pour votre investissement

En termes de zonage, le logement neuf acquis en loi Pinel+ doit se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respecter un niveau de qualité supérieur à la réglementation actuelle.

Estrella Finance vous accompagne au coeur de ce nouveau dispositif

Le dispositif Pinel +, qui se termine en décembre 2024 (à suivre) tout en favorisant un immobilier durable et de qualité, ouvre des opportunités d’investissement attrayantes pour les investisseurs conscients de l’importance de la durabilité dans l’immobilier.

Le Cabinet Estrella Finance vous propose un service personnalisé qui vous aidera à mieux comprendre cette offre et vous permettra de choisir, parmi une offre nationale, plus réduite, le ou les biens correspondant à votre projet d’investissement immobilier.

Pour plus d’informations ou pour réussir votre projet d’investissement, contactez-nous dès aujourd’hui. Estrella Finance vous guidera dans votre stratégie d’investissement immobilier.

L’attrait du neuf : confort moderne et nombreux avantages

L’immobilier neuf séduit par sa conformité aux dernières normes de construction, offrant une performance énergétique optimale et une sécurité renforcée.

Ces bâtiments modernes, souvent intégrés dans des projets d’aménagement urbain, promettent un confort de vie et une tranquillité d’esprit inégalés grâce à des installations neuves et des technologies de pointe.

Par ailleurs, le gouvernement encourage ces investissements par des avantages pour les primo accédants avec le PTZ et des avantages fiscaux attractifs, tels que TVA réduite et les dispositifs PINEL, PINEL PLUS ou LOC’AVANTAGE offrant des réductions d’impôts.

A noter également, les coûts d’entretien dans les 10 premières années sont réduits, et la sécurité de votre investissement assurée contre les vices de construction grâce à la garantie décennale.

Les défis du neuf : coût initial et emplacement restreint

L’immobilier neuf présente également des inconvénients. Le coût initial peut être un frein, avec des prix au mètre carré toujours supérieurs à ceux de l’ancien du fait des normes actuelles BBC (Bâtiment Basses Consommations).

Les délais de livraison sont à plus d’un an, sauf opportunités, et peuvent parfois s’étendre si le choix du bon promoteur n’est pas fait en amont.

La localisation des projets neufs est limitée à certaines zones en développement, ce qui peut restreindre votre choix en termes de quartiers.

Des solutions dans l’ancien réhabilité existent dans les centres villes pour des immeubles dont l’architecture est à sauvegarder.

L’attrait de l’ancien : caractère et choix plus important

L’immobilier ancien est prisé pour son caractère unique.

Ces propriétés, souvent situées dans des quartiers historiques ou prisés, offrent une grande diversité de biens.

L’achat dans l’ancien peut être moins onéreux à l’acquisition, avec un prix au mètre carré généralement inférieur à celui du neuf.

Les défis de l’ancien : rénovations et mises aux normes, valorisation difficile

Néanmoins, investir dans l’ancien peut comporter des interrogations. La rénovation d’un bien ancien peut révéler des coûts imprévus, surtout si des travaux importants sont nécessaires.

Les normes énergétiques et de sécurité, souvent obsolètes, exigent des mises aux normes coûteuses. Les charges de copropriété dans les vieux bâtiments peuvent être élevées, affectant la rentabilité.

Sans oublier les risques liés à l’âge du bâtiment, comme les problèmes structurels ou la présence d’amiante, nécessitent une vigilance accrue.

La valorisation de l’ancien est toujours sous condition de décider la copropriété d’effectuer les rénovations et l’aménagement nécessaires afin de répondre aux nouvelles normes de la loi Climat et Résilience. Le coût de ces rénovations réduit fortement la potentielle plus value.

Choisir en fonction de vos objectifs

La décision d’investir dans le neuf ou l’ancien dépend de nombreux facteurs. Vos objectifs d’investissement, votre budget et votre tolérance au risque sont des considérations clés.

L’immobilier neuf peut convenir à ceux qui recherchent une propriété prête à l’emploi avec peu d’entretien, une très faible consommation énergétique, tandis que l’ancien peut attirer ceux qui cherchent à personnaliser leur investissement.

Il est essentiel de considérer le potentiel de location du bien, les tendances du marché local, et l’évolution prévue des quartiers concernés.

Une analyse personnalisée pour un investissement réussi

Investir dans l’immobilier, qu’il soit neuf ou ancien, requiert une analyse détaillée et une compréhension approfondie du marché.

Chaque opportunité doit être évaluée en fonction de ses spécificités et de ses implications à long terme. Une approche personnalisée, enrichie par les conseils de professionnels du secteur, est indispensable pour réaliser un investissement aligné avec vos attentes et objectifs.

En fin de compte, le choix entre neuf et ancien dépend de votre vision personnelle de l’investissement immobilier, de vos objectifs financiers et de votre disposition à gérer les différents aspects de votre propriété.

Chez Estrella finance, notre expertise et notre expérience peuvent vous aider à prendre la meilleure décision, adaptée à votre situation, votre contexte et vos ambitions : contactez notre équipe dès aujourd’hui pour être accompagné efficacement dans votre choix.

Qu’est ce qu’un logement neuf ?

Le concept de « logement neuf » englobe à la fois les propriétés en cours de construction et celles récemment achevées. Selon la législation fiscale, un bien est qualifié de neuf s’il n’a pas encore été habité et si sa construction a été finalisée il y a moins de cinq ans.

On distingue principalement deux catégories dans l’immobilier neuf :

• Les logements déjà construits, appelés « clés en main ».
• Les logements vendus en VEFA, dont l’acronyme signifie “Vente en l’État Futur d’Achèvement”.

Un logement clé en main est entièrement fini et prêt à être habité dès que l’acheteur reçoit les clés. Cette option permet une installation immédiate après l’achat, sans qu’aucun occupant précédent n’ait vécu dans le bien.

Un “VEFA” est un logement encore en phase de construction. L’acquéreur achète en se basant sur les plans du projet et devient propriétaire progressivement, au rythme de l’avancement des travaux, avec un paiement échelonné en fonction des étapes.

Les avantages fiscaux et aides financières dans le neuf

L’achat d’un logement neuf est souvent synonyme de leviers fiscaux attractifs. Vous pourriez, par exemple, être exonéré de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’achèvement de la construction.

Des frais de notaire réduits : habituellement, les frais de notaire associés à l’achat d’un bien immobilier neuf ne dépassent pas 3 % du prix de vente, contrairement à un bien ancien, dont les frais peuvent s’élever jusqu’à 10 % du prix de vente.

Le prêt à taux zéro (PTZ) : un prêt sans intérêts conçu pour aider les primo-accédants à acheter leur premier logement. Il finance une partie de l’achat ou de la construction d’un logement neuf, sous conditions de ressources. Le montant du PTZ dépend de la zone géographique du logement et des revenus de l’emprunteur, et il doit être remboursé sur une période pouvant aller jusqu’à 25 ans. Ce prêt est cumulable avec d’autres aides et prêts immobiliers, facilitant ainsi l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes ou moyens.

Une TVA réduite : si le logement est situé dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) ou à proximité, dans un rayon de 300 mètres autour de cette zone, le propriétaire a l’opportunité de bénéficier d’un taux de TVA avantageux à 5,5 %, comparativement au taux standard de 20 %.
Le prêt social location-accession : le PSLA est un dispositif destiné à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes. Il combine une période de location avec une option d’achat, permettant aux locataires d’épargner pour l’achat du logement. Les bénéfices incluent une TVA réduite, l’exonération de taxe foncière pour une durée limitée, et la possibilité de bénéficier de l’APL durant la phase locative. L’achat du logement s’effectue après 1 à 5 ans, avec des conditions d’éligibilité basées sur les ressources.

Des réductions d’impôt : par exemple via des dispositifs comme les dispositifs PINEL, PINEL PLUS ou LOC’AVANTAGE pour l’investissement locatif qui accorde une réduction d’impôt par rapport au prix d’acquisition du bien.

Garanties solides et sécurité juridique

L’achat dans le neuf offre une protection juridique robuste avec des garanties. Voici quelques une des garanties :

La garantie de parfait achèvement : assurance obligatoire dans le domaine de la construction de logements neufs en France. Elle oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés par le propriétaire, qu’ils soient apparents lors de la réception des travaux ou qu’ils apparaissent dans l’année qui suit cette réception. Cette garantie couvre tous les défauts de construction et malfaçons, qu’ils soient mineurs ou plus sérieux, garantissant que tous les problèmes seront rectifiés sans frais supplémentaires pour le propriétaire.

La garantie de bon fonctionnement : connue également sous le nom de garantie biennale, il s’agit d’une assurance valable deux ans après la livraison des travaux. Elle couvre les équipements dissociables de la structure du bâtiment, tels que les fenêtres, volets, appareils de chauffage, et robinetterie. Cette garantie oblige le constructeur à réparer ou remplacer sans frais les éléments défectueux durant cette période.

La garantie de prix ferme et définitif : elle assure que le prix d’achat d’un bien immobilier neuf reste inchangé malgré les fluctuations du marché ou les variations des coûts de construction. Cette garantie protège l’acheteur contre les augmentations de prix pendant la période de construction, offrant une sécurité financière et une prévisibilité budgétaire.

La garantie financière d’achèvement (GFA) : une assurance qui garantit la finalisation d’un projet immobilier neuf en cas de défaillance financière du promoteur. Elle assure ainsi aux acquéreurs que le logement sera achevé et livré, même si le constructeur rencontre des difficultés financières pendant la construction.

Un logement neuf est conforme aux normes de construction récentes

L’achat d’un logement neuf offre l’avantage d’habiter une maison ou un appartement à la fois confortable et conforme aux dernières normes en vigueur. À la différence des habitations plus anciennes, un bien neuf bénéficie d’une isolation thermique et phonique en accord avec les normes acoustiques actuelles.

Les constructeurs doivent se conformer à la réglementation thermique RE 2020, applicable à toutes les nouvelles constructions. Cela se traduit par une faible consommation énergétique des logements. De plus, ces constructions sont conçues dans le respect de l’environnement. Les propriétaires jouissent non seulement d’un intérieur confortable quelles que soient les conditions climatiques, mais réalisent aussi des économies significatives sur leurs dépenses en chauffage et en électricité.

Il est également important de noter que l’achat d’un logement neuf peut offrir à l’acquéreur la possibilité de le personnaliser. Dans le cadre d’une VEFA, par exemple, il est possible de customiser le logement (ajouts d’éléments, modifications de l’agencement des pièces, choix des revêtements de sol, etc.). Ainsi, les propriétaires peuvent aménager l’espace en l’adaptant parfaitement à leurs exigences et besoins.

Maximiser la valeur du bien immobilier à la revente

Pour réaliser une plus-value lors de la revente d’un bien immobilier, il est important de respecter certaines règles, notamment en termes d’emplacement.

Investir dans un logement neuf dans une zone en plein essor ou prometteuse augmente fortement les chances de voir sa valeur augmenter à la revente.

L’immobilier est souvent considéré comme un investissement sûr.

Par ailleurs, un point majeur à noter : en cas de revente à moyen ou long terme, la plus-value sur une résidence principale est exemptée de taxation.

Les contraintes de l’achat dans le neuf

Un coût plus élevé au mètre carré : le prix moyen au mètre carré dans le neuf tend à être supérieur à celui de l’ancien, avec un coût moyen notablement plus élevé qui se comprend aisément par rapport aux prestations relatives à l’immeuble lui-même (souvent de 15 à 20% plus cher).

Conformité et qualité du bien : il est indispensable de vérifier la conformité du bien aux normes actuelles. Les diagnostics obligatoires (énergie, plomb, amiante, etc.) sont indispensables pour évaluer l’état réel du logement et éviter les surprises coûteuses.

Des délais de livraison : l’achat sur plan implique des délais d’attente pour la livraison du logement, souvent entre 12 et 18 mois après la signature du contrat de réservation. Bien que notre cabinet Estrella Finance, possède souvent des biens neufs livrés récemment ou livrables dans l’année.

Un financement avant occupation échelonné dont vous ne réglez que les intérêts jusqu’à la livraison : lors de l’achat sur plan, un échéancier de paiements est mis en place dès la réservation, nécessitant des versements échelonnés au fur et à mesure de l’avancement de la construction.

Une localisation géographique potentiellement éloignée : certains logements neufs peuvent être situés en périphérie des centres-villes, ce qui peut influencer la proximité avec certaines commodités urbaines.

Des difficultés de projection dans le bien : l’achat VEFA ne permet pas toujours de visiter physiquement le bien avant sa construction, nécessitant une projection sur plan, ce qui peut être un défi pour certains acheteurs. Les projections 3D facilitent aujourd’hui la vision du bien.

L’acquisition d’un bien immobilier repose principalement sur la confiance envers les professionnels du secteur, dont l’expertise, le sérieux et la déontologie sont des critères déterminants pour les acheteurs. Pour plus d’informations ou pour réussir votre projet d’investissement dans le neuf, contactez notre équipe dès aujourd’hui, Estrella Finance vous guidera sur toutes les spécificités à connaître pour ce type d’acquisition.