Bénéficier des opportunités d'investissements avec leviers fiscaux pour réduire vos impôts ?
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Investir et se constituer un patrimoine immobilier et mieux connaître les dispositifs de défiscalisation immobilière ou les lois de défiscalisation immobilière en 2024 et 2025 ?
Tels sont les sujets abordés dans ce texte.
De nombreuses solutions d’investissement locatif permettent de réduire la pression fiscale, en réduisant votre revenu imposable, en vous faisant bénéficier d’une réduction d’impôt ou en diminuant le montant des contributions sociales (CSG-CRDS). Vous pourrez aussi, en investissant dans un bien immobilier neuf ou ancien réhabilité, avec la location meublée, générer des revenus locatifs non fiscalisés pendant de très nombreuses années grâce notamment aux amortissements.
Voici en résumé les différents dispositifs pour optimiser un achat immobilier en 2024 et 2025 pour les investisseurs :
Le Dispositif Loi Pinel Plus pour défiscaliser
La loi de finances modifie le dispositif Pinel d’investissement locatif pour le logement neuf à compter du 1er janvier 2023. On connaît ce dispositif fiscal aussi sous l’appellation « loi Pinel » , « la loi de défiscalisation Pinel » ou « dispositif Pinel ».
Ainsi, en 2023 et 2024, la « Loi Pinel », le dispositif de défiscalisation immobilière est accessible sous la forme Pinel Plus avec maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité.
Les conditions principales de la « Loi Pinel Plus » pour bénéficier de ce dispositif fiscal ne changent pas :
- logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
- plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
- niveau global de performance énergétique minimal ;
- logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
- mettre en location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.
Mais, alors que les déductions d’impôts de la « loi Pinel » classique sont dégressives à compter du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel PlusPlus permet un maintien des avantages fiscaux en 2024 pour les investisseurs.
Les contribuables peuvent en bénéficier dans deux cas différents prévus par le II de l’article 168 de la loi de finances pour 2021, pour les logements :
- situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.
À noter : les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un DPE de classe A.
Un décret du 17 mars 2022 décrit deux types de critères que doivent remplir le logement pour pouvoir être éligible au dispositif Pinel plus : les critères d’usage et les critères environnementaux.
Le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.
Avis Estrella Finance sur cet avantage fiscal : Le dispositif Pinel Plus est encore pour quelques semaines le levier idéal de défiscalisation immobilière pour un investisseur souhaitant la constitution d’un patrimoine immobilier avec un logement neuf et la préparation de sa retraite grâce aux loyers perçus et la plus-value de revente.
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Le Dispositif Loi Denormandie pour réduire vos impôts
Le dispositif fiscal « Loi Denormandie » est un dispositif de défiscalisation immobilière sous forme d’une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif. Il est destiné à investir pour encourager la rénovation de logements anciens.
Ce dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location.
L’article 1 9 9 novovicies du code général des impôts fixe les conditions d’application de cette réduction d’impôt dont l’abattement fiscal pouvant atteindre 63 000€ sur 12 ans.
Sont concernés les logements acquis entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027. Des conditions concernent le logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation. Il doit être un logement loué non meublé à mettre en location comme habitation principale pendant 6, 9 ou 12 ans.
Une fois le logement rénové selon les critères éligibles le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser les plafonds.
Avis Estrella Finance sur cet avantage fiscal : Le dispositif « Loi Denormandie » est le levier idéal de défiscalisation immobilière pour un investisseur souhaitant réduire ses impôts la constitution d’un patrimoine immobilier et la préparation de sa retraite grâce aux loyers perçus et la plus-value de revente.
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Le Déficit Foncier pour défiscaliser
Quand vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublée) à usage d’habitation, et si vous avez opté ou relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.
Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (par exemple : salaires ou pensions de retraite) et vous permettre ainsi de diminuer le montant de votre impôt.
L’investissement dans l’immobilier ancien réhabilité offre souvent de belles opportunités, et permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs dès lors que d’importants travaux de rénovation sont réalisés et que vous possédez des revenus locatifs bénéficiaires.
Investir dans ce dispositif concerne les logements anciens à réparer, entretenir ou améliorer avec un plafond travaux de 10 700 € (et de 21 400 € de travaux de rénovation énergétique) déficit imputable sur le revenu global imposable. L’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit durant six ans de l’ensemble de vos revenus et durant dix ans de vos seuls revenus fonciers. Sous condition de location du logement pendant 3 ans minimum en cas d’imputation du déficit foncier
Avis Estrella Finance sur cet avantage fiscal : En 2024 et 2025, le dispositif Déficit Foncier est le levier idéal pour louer et rééquilibrer la déclaration d’impôts foncière d’un investisseur tout en participant à la constitution d’un patrimoine immobilier et la préparation de sa retraite grâce aux loyers perçus et la plus-value de revente.
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La Loi Malraux pour défiscaliser
Le dispositif fiscal « Loi Malraux » incite depuis 1962 les propriétaires bailleurs à la restauration d’immeubles dans les sites patrimoniaux remarquables en participant à la rénovation et revitalisation des centres villes historiques ; il a été étendu en 2010 et en 2018 à 93 quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il s’agit de devenir propriétaire d’un bien locatif parfaitement localisé en cœur de ville associant le charme de l’architecture ancienne avec les normes énergétiques du bien neuf.
Tout comme pour le dispositif Déficit Foncier, l’investissement « Loi Malraux » dans l’immobilier ancien réhabilité offre des opportunités mais plus rares, et permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs dès lors que d’importants travaux de rénovation sont réalisés. C’est une réduction d’impôt, hors de la niche fiscale, de 30% du coût des travaux de restauration avec un plafond de 400.000 € sur une période de 4 ans, soit un maximum possible de 120.000 € de réduction d’impôt sur une seule année ou étalée sur 2 à 4 ans. Les particuliers doivent louer en nue pendant 9 ans pour réduire ses impôts.
Avis Estrella Finance sur cet avantage fiscal : En 2024 et 2025, la loi Malraux est un levier important de défiscalisation immobilière tout en participant à la constitution d’un patrimoine immobilier locatif de garde, de transmission et la préparation de sa retraite grâce aux loyers perçus.
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La Loi Monuments Historiques (MH) pour défiscaliser
Le dispositif fiscal « Monuments Historiques ou MH » est un dispositif fiscal performant, permettant une déduction de l’intégralité du montant des travaux de son revenu brut global en priorisant les revenus fonciers. Cette déduction ne comporte aucune limite et permet d’acquérir en plus un bien à forte valeur patrimoniale. Il incite depuis 1913 les propriétaires bailleurs à la restauration de Monuments Historiques dans les sites patrimoniaux remarquables, des immeubles classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), en participant à leur rénovation complète.
L’investissement « Loi Monuments Historiques ou MH » dans l’immobilier ancien réhabilité offre des opportunités très rares, et permet de bénéficier d’avantages fiscaux très importants. C’est une déduction sans plafonnement des travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration sur les revenus fonciers et le revenu global, non soumis au plafonnement des niches fiscales, dont les intérêts d’emprunt et frais assimilés sont déductibles des revenus. L’excédent de déficit global est reportable sur 6 années (rare en pratique). La location est possible sans limitation de ressources des locataires, ni plafond de loyer avec obligation de conservation pendant 15 ans et doivent être la résidence principale des locataires occupants.
Avis Estrella Finance sur cet avantage fiscal : La loi MH est le levier parfait de défiscalisation immobilière pour réduire ses impôts en 2024 et 2025, d’une manière impactante, en tout ou partie, son bénéfice foncier et souvent descendre de Tranche Marginale d’Imposition (TMI) tout en participant à la constitution d’un patrimoine immobilier d’exception, de transmission et de complément retraite grâce aux loyers perçus.
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La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
La Location Meublée Non Professionnelle est une absorption des revenus locatifs par l’amortissement du bien (~ 1/25ème/an) réalisée avec le concours d’un expert comptable le plus souvent.
Le dispositif LMNP (Location Meublé Non Professionnel) relève de la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). A ce titre, l’investisseur peut amortir le bien immobilier (appartement uniquement, hors coût du foncier du bien immobilierà louer) sur une période comprise entre 25 et 30 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement, combiné à la déduction possible d’autres charges (intérêts d’emprunt notamment), permet de dégager un déficit. Ce déficit n’est pas imputable sur les revenus de nature différente (salaires notamment), mais il est reportable sans limite de durée jusqu’ à épuisement sur les revenus de location meublée.
Avis Estrella Finance sur cet avantage fiscal : C’est le levier immobilier idéal pour ne pas créer d’impôts foncier tout en participant à la constitution d’un patrimoine locatif immobilier et la préparation de sa retraite grâce aux loyers perçus et la plus-value de revente. Le montage « LMNP Amortissement » permet d’investir, de louer et de faire gérer ses bien quand on est expatrié par exemple et ainsi de percevoir à terme (c’est à dire à la fin du crédit servant à l’acquisition du bien) une rente défiscalisée pouvant contrebalancer l’absence de cotisations retraite pendant la période hors de France.
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Le Dispositif SCPI fiscale
Parmi les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI), certaines permettent un investissement qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents. Nous pouvons citer les investissements SCPI ci-après :
– les SCPI Pinel ne seront plus en vente au 31/12/2024 : bénéficiez d’une réduction d’impôt de 18 % l’année de la souscription, sur la base de 100 % du montant souscrit (retenu dans la limite de 300 000 €) et répartie de manière linéaire sur une période 9 ans
– les SCPI Malraux : bénéficiez d’une réduction d’impôt de l’ordre de 18% du montant investi dès l’année de souscription. Le taux de réduction d’impôt définitif est annoncé par la société de gestion à la fin du 1er trimestre de l’année suivant la date de souscription, il est fonction du montant des travaux engagés et de la répartition géographique des investissements de la SCPI
– les SCPI de Déficit Foncier : le déficit foncier généré par la SCPI (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Avis Estrella Finance sur cet avantage fiscal : Les solutions SCPI de défiscalisation (immobilier papier) peuvent présenter un investissement comportant des risques de liquidité, de rendement, d’exploitation ou de perte en capital. Se renseigner sur les risques associés à chaque formule spécifiquement avant d’investir.
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Rappel des points importants pour défiscaliser
Plusieurs mécanismes fiscaux possibles grâce à l’immobilier locatif concernent les particuliers : déductions sur le revenu, réductions d’impôt ou les revenus locatifs non fiscalisés.
- Loi de défiscalisation avec plusieurs cadres fiscaux : investir en Pinel Plus, Denormandie, Malraux, MH Monument Historique, LMNP Loueur en meublé non professionnel.
- Les investissements avec possibilité de réduire, voire annuler les prélèvements sociaux.
- Logement neuf ou logement ancien réhabilité utilisés en résidence principale situé dans une zone à favoriser.
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