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Nous sommes dans l’actualité avec le rejet du vote de la loi de finance pour 2024 avec l’abandon du dispositif PINEL ou PINEL PLUS au 31 décembre 2024.
Aujourd’hui, l’alternative à ce levier fiscal est le dispositif DENORMANDIE. En effet, il dispose des mêmes avantages que le dispositif PINEL PLUS avec certaines spécificités.
Pour 2024, 2025 et ce prorogé jusqu’au 31 décembre 2027, la « Loi DENORMANDIE » offre aux contribuables devenant acquéreurs d’un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans, neuf ans ou douze ans. Le dispositif de défiscalisation immobilière est accessible dans certains quartiers de Cœurs de Villes et sur des critères de qualités énergétiques.
Ce prolongement permet aux contribuables de faire un investissement locatif dans l’immobilier ancien à rénover tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu, contribuant ainsi à la revitalisation des centres-villes et à l’amélioration de la qualité du parc immobilier français.
En 2024 le dispositif « Loi Pinel Plus » apparaissait comme l’investissement éthique par excellence. Les conditions principales de la « Loi DENORMANDIE » pour bénéficier de ce dispositif fiscal améliore encore plus l’aspect environnemental :
- logement ancien situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
- travaux de rénovation devant être supérieur à 25% du coût total de l’opération ;
- travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % pour les bâtiments collectifs) ;
- travaux réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pouvant inclure l’isolation thermique, le changement de système de chauffage, la modernisation des réseaux électriques ou sanitaires.
- plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
- logement doit être situé dans une des 222 communes éligibles, principalement des villes moyennes faisant l’objet du programme “Action Cœur de Ville” ;
- mettre en location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.
Dispositif DENORMANDIE : Plafonds de ressources
Le plafond des ressources est plus ouvert avec le dispositif DENORMANDIE, ce qui facilite la potentielle mise en location. En métropole, pour les baux conclus en 2024, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| Perso. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
Le logement « Loi DENORMANDIE » doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition. Les biens immobiliers objet d’un investissement locatif doivent respecter la réglementation thermique RE 2020.
Investir avec la Loi DENORMANDIE : zonage
Pour bénéficier de l’avantage fiscal en la réduction d’impôt, le logement concerné par le dispositif DENORMANDIE doit être situé dans l’une des communes suivantes :
- Communes du programme “Action Cœur de Ville” : Ces villes bénéficient d’un plan national visant à revitaliser leur centre-ville ;
- Communes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) : Ces conventions visent à redynamiser certaines zones urbaines ;
- Communes nécessitant une réhabilitation marquée de l’habitat : Identifiées par arrêté ministériel, ces communes présentent un besoin significatif de rénovation de leur parc immobilier.
Depuis le 11 avril 2024, le dispositif a été étendu aux investissements réalisés dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées. 
Pour déterminer si une commune est éligible au dispositif DENORMANDIE, vous pouvez utiliser le simulateur officiel disponible sur le site Service-Public.fr. En renseignant le nom ou le code postal de la ville, le simulateur vous indiquera si elle fait partie des zones couvertes par le dispositif.
Les plafonds de loyers applicables dans le cadre du dispositif DENORMANDIE sont alignés sur ceux du dispositif Pinel et varient selon les zones géographiques (A, A bis, B1, B2, C). Pour connaître la zone de votre commune et les plafonds correspondants, un simulateur est disponible sur Service-Public.fr.
Loi DENORMANDIE : plafond des loyers
Tableau – Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole.
Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
|---|---|---|
2023 | 2024 | |
Zone A bis | 18,25 € | 18,89 € |
Zone A | 13,57 € | 14,03 € |
Zone B1 | 10,93 € | 11,31 € |
Zones B2 et C (sur agrément) | 9,50 € | 9,83 € |
Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement (en multipliant le plafond au m2 par le nombre de m2 du logement).
Investir avec la Loi DENORMANDIE : plafond de la réduction d’impôt
Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction, l’amélioration ou la transformation de deux logements, dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
D’après le tableau du site impôts.gouv, les taux de la réduction d’impôt du dispositif DENORMANDIE varie selon la durée de l’engagement de location.
Durée d’engagement de location Réduction d’impôt :
- 6 ans = 12 % du prix du bien ;
- 9 ans = 18 % du prix du bien ;
- 12 ans = 21 % du prix du bien.
Investir avec la Loi DENORMANDIE : les critères environnementaux
Le dispositif fiscal DENORMANDIE impose que les logements rénovés respectent les normes environnementales en vigueur pour bénéficier des avantages fiscaux. La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2022, a remplacé la Réglementation Thermique 2012 (RT2012). Ainsi, les logements concernés par le dispositif DENORMANDIE doivent se conformer aux exigences de la RE2020.
Principales exigences de la RE2020 :
- Performance énergétique accrue : La RE2020 vise à améliorer la performance énergétique des bâtiments neufs en réduisant leur consommation d’énergie et en favorisant l’utilisation d’énergies renouvelables ;
- Réduction de l’empreinte carbone : Cette réglementation introduit la prise en compte de l’impact carbone des bâtiments sur l’ensemble de leur cycle de vie, y compris les phases de construction et de démolition ;
- Confort en période de chaleur : La RE2020 impose des exigences spécifiques pour assurer le confort des occupants lors des épisodes de forte chaleur, anticipant les effets du changement climatique.
Certains Promoteurs proposent une participation à la mutation et à la décarbonation de l’habitat, en favorisant les solutions constructives décarbonées via des investissements ou des partenariats (ex : Briques Technic Concept) :
- Réduction de l’empreinte carbone de nos constructions, en se dotant d’instruments de mesure et de scoring de nos fournisseurs de matériaux, afin de favoriser les circuits courts;
- Contribution au retour de la nature en ville en systématisant la mesure du potentiel écologique de nos projets via le développement d’une calculatrice biodiversité ;
- Signature de la charte de l’économie circulaire « Life Waste 2 Build » comme référence du promoteur, avec des diagnostics PEMD (Produits-Equipements-Matériaux- Déchet) sur tous nos nouveaux programmes.
Investir avec la Loi DENORMANDIE : un investissement très éthique
Le dispositif DENORMANDIE, instauré en 2019, vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des zones nécessitant une revitalisation, en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.
Cet investissement locatif présente plusieurs dimensions éthiques notables comme :
1. Amélioration du parc immobilier existant en incitant à la rénovation de logements anciens, le dispositif contribue à lutter contre l’habitat indigne : Réhabiliter des logements vétustes améliore les conditions de vie des occupants et réduit les risques sanitaires.
2. Préserver le patrimoine architectural : Restaurer des bâtiments anciens permet de conserver l’identité culturelle et historique des communes. Le dispositif cible principalement les communes pour revitaliser des centres-villes :
- Engagées dans le programme “Action Cœur de Ville” : programme national visant à redynamiser les centres-villes en déclin.
- Ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) : Ces conventions encouragent le développement économique et social local.
- En concentrant les investissements dans ces zones, le dispositif favorise la redynamisation économique avec l’arrivée de nouveaux habitants, de nouveaux et commerces pour stimuler l’économie locale et la cohésion sociale avec une mixité sociale renforcée, offrant des logements rénovés à des loyers accessibles.
3. Réduction de l’empreinte écologique avec la rénovation de l’existant, plutôt que la construction neuve, permettant de :
- Limiter l’artificialisation des sols : En réutilisant les structures existantes, on préserve les espaces naturels et agricoles.
- Réduire l’empreinte carbone : La rénovation consomme généralement moins de ressources et d’énergie que la construction neuve.
4. Accessibilité financière pour les ménages modestes car ce dispositif impose des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, ce qui :
- Facilite l’accès au logement : Les ménages aux revenus modestes peuvent accéder à des logements rénovés et de qualité.
- Lutte contre la gentrification : En encadrant les loyers, on évite une hausse excessive des prix qui pourrait exclure les habitants historiques.
Le dispositif DENORMANDIE vise à inciter les promoteurs dans leurs programmes et les particuliers investisseurs à réduire les émissions de GES de leurs logements.
Ce dispositif s’inscrit dans la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC), introduite par la Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV), et qui constitue une feuille de route nationale pour lutter contre le changement climatique. Elle définit notamment un échéancier de réduction des émissions de gaz à effet de serre jusqu’à 2050, pour atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050.
Très concrètement, la performance énergétique va être permise par une isolation plus efficace du logement. Outre les gains d’énergie et les économies réalisés, c’est aussi le confort thermique des occupants qui est recherché. Les constructions respectant la norme RE2020 garantissent un « besoin de froid » lorsque le logement est exposé à des températures élevées d’au moins 30°C.
Avis Estrella Finance
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